2007年04月06日

敷金返還トラブル注意

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敷金返還トラブル注意
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賃貸住宅の退去時

賃貸住宅の契約を解除して退去するときに、預けておいた敷金や保証金などがきちんと返還サレナイトラブルが後を絶たない。

借主が部屋を破損したりしない限り返還されるものだが、家主が負担すべき畳や壁紙の交換などのリフォーム費用まで差し引かれるケースが多い。話し合いで解決できない場合は、小額訴訟制度な利用も有効だ。

借主の保護、支援活動をしている特定非営利活動法人(NPO法人)の「日本住宅性能検査協会」では、ここ数年敷金返還をめぐる相談が増えているという。

極端な例では、家賃13万円のマンションを退去したところ、本来返されるはずの敷金13万円でも足りないとして200万円あまりを請求された人もいるという。

国土交通省が1998年に作成した「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」によると、借主が負担するなは「通常を超える使用による損耗などを復旧すること」。

住んでいる間に、自然に壁の色があせたり、畳の色が変わったりしても、借りた当時の姿に戻すことまでは求めていない。

ガイドラインがあるにもかかわらず、鍵や畳の交換、ルームクリーニングなどの費用を借主負担とする特約条項を盛り込んだ契約書に署名押印させる業者もいる。

だが、本来支払う必要のない費用である上、消費者の権利を一方的に害する契約を無効とする消費者契約方10条にも抵触する可能性が高い。

消費者問題に詳しい弁護士は「納得できないと思ったら、消費者センターや弁護士会などに相談するといい。それでも解決しなければ裁判になる。

退去するときには、念のためにきれいなままの個所を含めて、部屋の全個所をくまなく写真撮影しておくこと」とアドバイスする。

裁判に持ち込む場合、請求額が60万円以下なら、簡便な小額訴訟制度が使える。

借主か家主の住む地域の簡易裁判所で、備付の訴状に必要事項を記入、証拠として賃貸契約書や敷金の預かり証、退去時の写真なども提出する。

手数料として請求額10万円ごとに千円分の収入印紙と、連絡費用などのための3910円分の切手も必要。指定された日に裁判所に出廷すれば、原則として1回の審理で判決や和解に至るという。


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2006年12月27日

土地付きの家屋を買うときの注意点-その3

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土地付きの家屋を買うときの注意点-その3
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土地か建物に抵当権のついている時

抵当権や仮登記は、土地建物の両方についているとは限らず、別々についていることも少なくありません。そこで、次のような場合を取り上げて検討してみます。

 土地建物が同じ人の所有物で、建物のみ抵当権がつけられ、土地には抵当権がないとき、建物を抵当権実行による競売で取得した人は、敷地について法定地上権を取得でき、また敷地が借地の時は、建物を競落した人は、借地権の承継の地主に請求できます。

 では、逆の場合はどうでしょうか。土地の抵当権がついていて、建物にはついていないという場合ですが、この場合、土地は競売されて第三者のものになるが、このときの建物は取り壊さばければならないかどうかという問題が起こります。

 このような場合は、抵当権設定の時期と、建物の建築時期のどちらが早いかで、運命が決まってきます。

つまり建物建築の時期が早いときは、法定地上権という権利が第三者の土地競落と同時に生じ、別段、建物を取り壊さなくてもよいことになり(民法三八八条)、これと反対に建物建築よりも土地抵当権設定が早いときには、建物を壊して土地を明け渡さなければなりません。

法定地上権とか、地上権といわれるものは、土地使用権の一種で、借地権とにていますが、借地権というのは、地主と借主との契約で、借主は土地の使用収益を認められた代償に地代を支払い地主は地代を受け取る変わりに、借地人の土地使用収益を認めるという、いわゆる債権関係です。

 ところが地上権というのは、所有権などと同様、法律上「物権」とよばれ、この権利は債権である借地権と違い、地主の承認を得ないでも自由に処分(たとえば売却)できますので、同じ土地使用権でも、はなはだ強力なものです。

 したがって、土地付建物というとき土地の所有者が建物も所有しており、この土地建物の双方を売るのが一番ふつうですが、ときに地上権付建物の場合もあります。そのときは借地権とは違って、地主の承諾なしに地上権それ自体が売れることになりますから、こんな場合であれば、買手は所有権を取得するのと大差ないということができるでしょう。

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2006年12月25日

土地付きの家屋を買うときの注意点-その2

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土地付きの家屋を買うときの注意点-その2
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権利証を見てわかること

権利証には土地または建物の面積、構造、床面積、所在地番、地目、家屋番号などが記入され、どんな原因で所有権を移転したかがわかるようになっており、登記権利者(登記によって利益を受ける者、譲り受けたときは譲受人は所有権移転登記を受けられますから、譲受人が登記による利益を受ける者、つまり登記権利者となる)、登記義務者(譲受人)の住所氏名が正確に表示され、一番最後に登記所の印と登記した日、登記受付番号などがのっています。

ふつう、土地建物の売買では、代金を全部払ったときに権利書を渡してくれることとなっていますので、契約のときに受け取るわけにいきませんが、必ず見てもらい、相手の立場をはっきり確認し、内容を写し、検討してみましょう。

また、登記簿謄本では、抵当権、根抵当権の有無、各種仮登記、仮処分仮差押登記、予告登記、差押登記などの登記がついているかどうかを見ることをあげましたが、とくに抵当権、根抵当権などの各登記には賃貸権仮登記、代物弁済仮登記が同時に登記されていることが多く、原則として、これらの登記は売主に抹消された上で、買い受けるべきです。
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2006年12月20日

土地付きの家屋を買うときの注意点

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土地付きの家屋を買うときの注意点
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登記簿の謄本を取って調べる

やはり現物をよく見ることと、必ず土地建物の登記簿の謄本を取って、よく調べることが大切です。登記簿の謄本は、物件所在地管轄の登記所(法務局または地方法務局)へ行って、登記簿謄本申請書を書いて手数料として、所定の登記印紙を貼って受付に申請してください。

登記簿は土地と建物とは、別々の帳簿になっているので、土地付家屋の場合は、両方の謄本を取らなければなりません。

ここで、よく検討しなければならないことは、持主(所有者)が誰になっているのか、ということと、仮登記、予告登記、仮処分登記、仮差押登記、差押登記であるとか地上権、地役権、賃貸権、抵当権、根抵当権などの登記、またはそれらの仮登記があるかどうかです。

持主名義が売主と違っている場合は、注意をしなければなりません。現在の売主が持主である場合でも、自分の名義にしないままで、前の所有名義人から、新しい買手の名義へと直接移す、つまり、自分の名義に所有権移転登記をすることを省略し、いきなり買手に所有権を移転する方法(中間省略登記)も違法ではありません。

したがって、売主の名義になっていないからといって、必ずしも真実の持主かどうか疑わしいとはいえません。

実際上、不動産を買ってすぐ売って利益をかせぐ、いわゆる転売目的の買受けのときは、税金逃れとか登記料節約のため、中間省略登記をすることが多いといえます。

こんな場合は、売主が中間省略で名義を移すというのであれば、本当にその権限があるかどうか確かめるため、前の持主との間の売買契約書、代金領収書、および前の持主名義の登記の権利書(正式には「登記済権利書」)、前の持主の委任状、印鑑証明書(発行後三カ月以内のもの)を呈示してもらいます。
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2006年12月18日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その6

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その6
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登記簿・公図でチェックすること

最後に、各種の法令によって、特定の土地については建築が制限される場合が少なくありません。建築基準法や、都道府県市町村条例で、建築物の建築面積(建ぺい率と呼ばれ、緑地では敷地面積の三割とか、いろいろな場合があります)や、高さ(二階建、三階建の禁止など)の制限があるほか、建物の構造、種類の制限(防火地域などでは耐火建築でなければならないなど)もありえますから、建築前といわず土地を買う前に、市町村役場へ行き、これらの制限の有無を確かめなければなりません。

さらに、建築基準法によって、建物はかならず道路に二メートル以上接している宅地でなければ建築確認を得られず、これを無視すると違法建築となり、取壊しを命じられることもあります。

これらの制限もよく当局に確かめることです。そして、これらを総合して、なおかつこの土地がよいというであれば買ってください。

その他、地方自治体が指定した市街化調整区域では、建築は許されません。これは、その自治体に照会して確認しなければなりません。

最近の地価高騰を抑制する方法として、国土法による売買契約届出が義務づけられていることも忘れてはなりません。これにより売買価格が決まってきます。

間違いを防ぐため、建築設計専門の建築士、土地家屋調査士もしくは弁護士と相談し、鑑定を受けるくらい慎重にした方がよいとおもいます。

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2006年12月13日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その5

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その5
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登記簿・公図でチェックすること

第六に、登記簿上の面積と実測上の面積が違うことが多いことは公図と現況が一致しないということから当然予想できます。最近の分譲地などでは正確に測量し、登記簿上の面積と一致させてありますが、古い時代に登記されたものには、くい違っていることがよくあります。

売買のときには、この土地の売買面積は、実測面積に基づくものか、または登記簿上に表示された面積によるか、または別紙図面をつけ、この図面のごとき現況のものと特定して、売買するとか(登記簿上の面積より現況が広い場合は買主の利益、逆の場合は売主の利益です)という点まで気を配らないと、後で売った面積が違う、差額を清算せよ、と売主から要求されることも起こってきます。
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2006年12月11日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その4

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その4
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登記簿・公図でチェックすること

第五は、登記簿とはいちおう関係はありませんが、買う前に、この土地の「公図」を登記所で調べることです。

この「公図」というのは1/600の実測図で、これで地形が明確になり、登記簿上の面積も、この「公図」上の面積と一致しているはずです。公務所備付図面から「公図」という名で呼ばれるのです。この公図によって現地を調べ、隣地との境界、地形などを確かめます。

この際注意したいのは、現況とのくい違いがあるかどうかということです。変化の著しい都会地では、実際の土地と「公図」とに、大きくくい違いがあるのが普通です。これらをどうするかは、売主と相談してはっきりさせなければなりませんし、できれば隣地の持主とも相談し、「公図」に一致させるようにする公図訂正のための手を打たなければなりません。

隣地との境界、地形の調査のついでに、ぜひ注意してもらいたいのは、この土地と道路との関係です。私道でもよいのですが、公道に出られるかどうか、自分の購入予定地の奥にある土地から購入予定地を通行しないで、公道に出る方法があるのか、などの点にとくに注意してください。

道路のない土地を「袋地」と呼びますが、袋地所有者は行動に通ずる最短通路を法律上通行する権利があり、もしあなたが買った地所の奥にある土地が袋地で、しかも公道にでるのに、あなたの土地の上を通るのがもっとも近道で、支障が少ない、というのであれば、この袋地の持主は、あなたの土地を
道路に使う権利を持っていますので、たとえあなたが通らせなくても、法律によって通行を認めなければならなくなります(民法210条)。

また道路がない袋地を買うと、たとえ通行地役権があるとしても、この権利の実現をするためには、承役地(通行を認めざるをえない隣地)の所有者と交渉しなければならず、めんどうな訴訟を起こさないと実際上は通れない場合が多いので、袋地は買わないことです。
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2006年12月06日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その3

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その3
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登記簿・公図でチェックすること

第四に、登記簿には乙区欄があります。ここになんにもかいてなく、しかも甲区欄について述べたような「仮登記」「予告登記」「予告登記」「仮処分」「仮差押」「差押」がのっていない土地であれば、無キズの土地とみてよいが、また現況の方も更地というのであれば、買手にとって理想的といえます。

乙区欄は、この物件をめぐる所有権関係(これは甲区欄)以外の法律関係が記載されるところで、代表的なものは、地上権、永小作権、地役権(通行権など)、先取特権、抵当権、根抵当権、賃貸権の登記またはそれらの権利の仮登記があります。この物件が抵当に入っているものかどうかは、抵当権またはね抵当権の登記の有無で判断できます。

また、すでに消えている抵当権なら、その登記に関し、抹消登記がなされています。この抹消登記が行われていない限り、いちおうこの抵当権はいきているといえます。

もし、買いたい物件に抵当権がついているならば、これは買う前に抹消してもらう必要があります。これを放置しておくと思いがけないときに競売の申立てを受けるなどの困難が生じ、その解決に予想もしない出費が出るなどで、思わぬ大損をする結果になります。

また、「賃貸権」の登記があると、更地だと思って自分では使うつもりでかっても、賃貸権者から、「自分が賃貸しているのだ、登記をよく見ろ」と、文句を言われると、自分で使うことは許されず、この賃貸人の権利を認めざるを得ないことになります。
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2006年12月04日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その2

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか-その2
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登記簿・公図でチェックすること

第三に、甲区欄では「仮登記」や「予告登記」など、所有権保存、所有権移転の本登記以外の登記の有無も調べなければなりません。一般に売買の場合はは、仮登記、予告登記のついている土地は避けるのが賢明です。

もし ついている土地でも、どうしても欲しいというのであれば、売主の責任でこれを抹消してもらい、抹消が確認できてから買い取ることです。少なくとも代金支払い引換えの場合は、仮登記などは抹消されていなければなりません。

「仮登記」の目的は、将来本登記をするときに、その仮登記をした時期にさかのぼって、本登記されたとみなされる登記順位確保のために行われるもので、種類はさまざまですが、代表的なものは、代物弁済予約登記、代物弁済による所有権移転請求権保全仮登記のように、その不動産を担保に借金して、もし借金が返せないときは、借金弁済に代えて、この不動産の所有権を移転するという約束に基づき行われる代物弁済仮登記とか、売買予約を行い、それを売買予約仮登記したみのなどがあります。

したがって、売買予約仮登記がついている土地は、この予約に基づく取引がおわると、本登記され、しかもこの本登記は、仮登記のときにさかのぼってつけられたものとみなされますから、たとえ第三者が、すでにおこなわれている仮登記後に、この土地の所有権を取得し、本登記を終えている場合でも、この仮登記を本登記に直した人から、所有権移転登記を抹消してほしいと要求されると、その抹消請求を拒むわけにはいかなくなります。こんなことになるので「仮登記」付きの物件は買ってはならない、といわれるわけです。

また「予告登記」というのは、登記原因の無効または取消しを理由とする登記の抹消または回復の訴訟提起がなされた場合、裁判所が「登記をめぐって、裁判が行われているからこの物件を買ったり、担保にとる人は、この裁判の結果によって、影響を受けることがありますよ」と一般に予告する趣旨でつけるものです。

このような訴えを受理した裁判所は、職権(原告の申立てに関係なく裁判所が文字どおり職権で登記します)をもって遅滞なく予告登記嘱託書を登記所に送り登記を嘱託してくれます。訴状謄本が、嘱託書に添付されてい提出されますが、これが登記所に保管されます。

たとえば、現在の持主として登記を終えている者にたいして、その前の持主から、その登記は印鑑を偽造してやったもので無効なものだから抹消せよ、という裁判が起こされると、裁判所は職権で予告登記をします。

そのほか、一切の処分を禁止する旨の「仮処分」登記とか、「仮差押」登記がなされている場合は、裁判所の処分禁止を命ずる仮処分決定や、仮差押決定に基づき登記されているものですから、これらはいわゆる係争物件ですので、これにも手を出さないことが大切です。

「差押」登記のなされているものは、競売手続き中のものであることを示しています。これまた買ってはなりません。ぜひ欲しいというのであれば、競売に参加する方法で競落は可能ですが、競売方法は競争入札ですから、入札希望者が多いと、かならず入手できるとは限りません。
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2006年11月29日

更地を買うとき注意すべき点はどんなことか

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更地を買うとき注意すべき点はどんなことか
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登記簿・公図でチェックすること

まず第一に、その土地が農地以外のものでなければなりません。
というのは農地の宅地転用は、農地法によって厳しく制限されていますから、更地であっても、せっかく買っても建築できないし、また所有権移転登記を受けられません。

第二に、その土地の持主が、はたして本当の持主なのかどうかを、よく確かめる必要があります。そのためには、どうしても登記所(当該不動産所在地を管轄する法務局または地方法務局)へ行って、登記簿の閲覧、公図閲覧はもとより、公図写し、登記簿謄本を取らなければなりません。

抄本では不完全で、後で述べるような事柄についてはわかりませんから、必ず謄本、それも「全部謄本」を取ってみてください。

土地の登記簿謄本を取ってみると、まず表題部というのがあり、そこにその土地の所在地の郡、市、区、町、村および字と地番が登記されており、ついで、地目、地積、所有者氏名、住所、共有の時はその持分が正確に登記されています。

土地の地目というのは、土地の用途別の種類で、宅地、山林、畑、田、雑種地、原野など、政令で種類は定められています。

その地目が、宅地・山林・原野などの土地であれば、農地ではありませんから、買ってすぐに所有権取得登記ができますし、もちろん建築もできますが、畑、田といった農地であれば、農地法上いろいろの制限がありますので、知事の農地転用許可のないかぎり、所有権移転登記や建築は困難です。

表題部のつぎの貢には、甲区欄があります。甲区欄は所有権関係の登記ですから、この土地の本当の所有者が誰であるかということが、この欄でわかります。

「全部謄本」の場合は、甲から乙、乙から丙という具合に、この土地の所有者が変わったことなどが全部のっていますから、その点を知るのにも便利です。甲区欄に最後の所有者として名前が出ている人を、この土地の持主と考えて差し支えありません。

この甲区欄には、単に所有者の名前だけでなく、住所もなっていますから、買うということになれば、めんどうがらずにこの持主を訪ねてみて、直接に交渉を進めることです。

持主の住所と、所有名義人の登記簿上の住所がくい違っていることもありますが、このときは市町村役場で住所登録を調べ、どうしてくい違うのか(たとえば登記後に転居したというときは当然くい違うわけです)を確かめます。

次項に関しては後日書かせていただきます。
posted by ウッディ at 15:03| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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